Общие примеры
Вы продаете квартиру.
Первая ситуация
Квартира получена по наследству. Не важно в каком году. Вы освобождаетесь от налога, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.
Вторая ситуация
Вы купили квартиру до 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.
Третья ситуация
Вы купили квартиру до 1 января 2016 года. Вы должны заплатить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности меньше 3 лет. Доход, полученный от продажи, будет облагаться налогом, без учета кадастровой стоимости.
Четвертая ситуация
Вы купили квартиру после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, не будет облагаться налогом вне зависимости от его суммы.
Пятая ситуация
Вы купили квартиру после 1 января 2016 года. Вы должны заплатить налог, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности меньше 5 лет. Доход, полученный от продажи, будет облагаться налогом, с учетом кадастровой стоимости (см. примеры ниже).
С какой суммы считается налог после 1.01.2016?
Пример
Вы продаете квартиру, полученную в собственность после 1 января 2016 г, которая находится в собственности 1.5 года (менее 5 лет).
Первая ситуация
По договору цена продажи квартиры составляет 3 000 000 рублей.
Ее кадастровая стоимость 8 700 000 рублей.
В этой ситуации кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент равна:
8 700 000 х 0.7 = 6 090 000 руб.
Кадастровая стоимость (умноженная на коэффициент) квартиры больше чем цена продажи по договору:
3 000 000 руб. < 6 090 000 руб.
Поэтому в доход включают кадастровую стоимость, умноженную на пониженный коэффициент, то есть 6 090 000 руб.
Вторая ситуация
По договору цена продажи квартиры составляет 7 400 000 рублей.
Ее кадастровая стоимость 9 600 000 рублей.
В этой ситуации кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент равна
9 600 000 х 0.7 = 6 720 000 руб.
Кадастровая стоимость (умноженная на коэффициент) меньше чем цена продажи по договору:
7 400 000 руб. > 6 720 000 руб.
Поэтому в доход включают договорную цену, то есть 7 400 000 руб.
Примеры с уменьшением налога (имущественный вычет)
Пример
Вы решили продать квартиру, купленную после 1.01.2016 и которой владеете меньше 5 лет.
Первая ситуация
Цена квартиры по договору 4 300 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Значит налог нужно рассчитывать с нее. В этом случае доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 300 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 2 300 000 руб.
С него нужно заплатить налог:
2 300 000 х 13% = 299 000 руб.
Вторая ситуация
Цена квартиры по договору 870 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
870 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.
Если доход, облагаемый налогом меньше вычета, то считается что он равен нулю. В этом случае налог платить не нужно. Но подать декларацию в налоговую нужно обязательно.
Третья ситуация
Цена квартиры по договору равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Доход, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
1 000 000 (цена квартиры по договору) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.
В этом случае доход, облагаемый налогом равен вычету, что также считается что он равен нулю. Налог платить не нужно, а декларацию подать нужно обязательно.
Четвертая ситуация
Цена квартиры по договору 990 000 руб. Ее кадастровая стоимость 2 300 000 руб. Кадастровая стоимость с пониженным коэффициентом равна 1 610 000 руб. (2 300 000 х 0,7). Это больше, чем цена по договору. Поэтому доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0.7 (1 610 000 руб.).
Доход, облагаемый налогом в этом случае равен:
1 610 000 (кадастровая стоимость х 0.7) – 1 000 000 (вычет) = 610 000 руб.
С него нужно заплатить налог:
610 000 х 13% = 79 300 руб.
Пятая ситуация
Цена квартиры по договору 840 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 290 000 руб. Кадастровая стоимость с пониженным коэффициентом равна 903 000 руб. (1 290 000 х 0,7). Это больше, чем цена по договору. Поэтому доходом считают кадастровую стоимость, умноженную на 0.7 (903 000 руб.).
Доход, облагаемый налогом в этом случае равен:
903 000 (кадастровая стоимость х 0.7) – 1 000 000 (вычет) = 0 руб.
В этом случае доход, облагаемый налогом меньше вычета. Считается что он равен нулю. Налог платить не нужно, а декларацию подать нужно обязательно.
Пример с долями
У продаваемой квартиры 2 владельца. Им принадлежит по ½ доли каждому. Квартира находилась в собственности менее 5 лет. Цена квартиры по договору выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется цена квартиры по договору.
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи. Цена квартиры по договору 2 900 000 руб. Соответственно доход каждого владельца будет:
2 900 000 (цена квартиры по договору) х ½ (доля в квартире) = 1 450 000 руб.
Каждый владелец получает право на вычет пропорционально своей доле:
1 000 000 (общая сумма вычета) х ½ (доля в квартире) = 500 000 руб.
Доход, облагаемый налогом для каждого продавца составит:
1 450 000 (доход) – 500 000 (вычет) = 950 000 руб.
С него налог для каждого продавца составит:
950 000 х 13% = 123 5000 руб.