Какой налог собственник должен заплатить с продажи недвижимости? Когда собственник освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов:
1. Срока владения недвижимостью
2. Продажная цена недвижимости или ее кадастровая стоимость
Как определить срок владения недвижимостью?
Дата, с которой начинает отсчитываться срок указана в Свидетельстве о праве собственности в строке «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДАТА сделана запись регистрации». А если у вас нет свидетельства (их отменили в январе 2017, об этом мы писали тут), то дату нужно смотреть в выписке из государственного реестра прав на недвижимость. Эта дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».
Эта дата и будет началом срока.
Есть три исключения, при которых не важно, когда было оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке:
- Наследство. Срок исчисляется с момента открытия наследства (день смерти наследодателя).
- Кооператив. Срок исчисляется после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи.
- Ранее 1998 года. До 1998 года государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности не требовалось.
На заметку! Три года владения недвижимостью – это не три календарных года, это 36 месяцев, которые следуют подряд, начиная с даты, указанной в Свидетельстве или в выписке.
Налог на недвижимость, приобретенную до 1 января 2016 г.
Более трех лет в собственности
Если собственник приобрел недвижимость до 1 января 2016 и которой владел три и более года, то доходы от ее продажи не облагаются налогом. В этом случае нет необходимости подавать декларацию в налоговою, т.к. этот доход не подлежит декларированию.
Менее трех лет в собственности
Если объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 г. и срок владения составил менее трех лет, то собственник обязан уплатить налог с продажи недвижимости. Однако, этом случае собственник может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн руб. Если стоимость объекта недвижимости равна или меньше 1 млн рублей, то платить налог с полученного дохода не надо. Но подать декларацию 3-НДФЛ в налоговою нужно обязательно.
Налог рассчитывается:
(Доход от продажи недвижимости – Сумма вычета) Х 13% = Сумма налога
Налог на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 г.
С 1 января 2016 года изменился минимальный срок владения недвижимостью, теперь он составляет пять лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом.
В качестве исключения, минимальный срок владения три года теперь применяется только к недвижимости, приобретенной:
- По наследству
- По договору дарения от близкого родственника (в соответствии с Семейным кодексом РФ)
- В результате приватизации
- По договору пожизненного содержания с иждивением
Менее пяти лет в собственности
С 1 января 2016 года доходом с продажи недвижимости, с которого нужно заплатить налог и задекларировать считают:
- Или договорную продажную цену недвижимости, если она выше ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0.7
- Или кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на понижающий коэффициент 0.7, если она выше продажной цены.
Проще говоря берут ту стоимость что больше и с нее рассчитывается налог.
Также, при продаже недвижимости собственник может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.
Налог рассчитывается:
(Доход от продажи недвижимости – Сумма вычета) Х 13% = Сумма налога